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 中航地產 (000043): 中航善達:打造機構物管旗艦,領航存量服務未來

發布日期:2019年10月8日

核心觀點

    我國物業管理行業正處于規模快速擴張,同時龍頭集中度提升、證券化加速的關鍵階段。公司作為A股上市機構物業管理龍頭,內生業務規模有望穩健擴張。公司控股股東擬變更為招商蛇口,同時擬收購招商物業,若交易完成將打造央企物管龍頭,實現規模翻番和資源翻番。我們預計公司2019-2021年EPS為0.45、0.63、0.77元,首次覆蓋給予“買入”評級。

    機構物業管理:市場規模超2000億,龍頭物管企業著力布局

    相對住宅物業管理,機構物業管理具有競爭格局復雜、進入門檻高、物業費高的特點。據我們估算,2018年我國機構物業管理市場規模為2220億元。多業態物業服務能力是物業管理龍頭企業著力培養的方向之一,一方面能夠形成差異化競爭優勢,構筑行業門檻;另一方面能夠增厚業績規模,在住宅交付量趨勢性下行的背景下提升增長韌性。

    中航善達:機構物業管理領域的龍頭央企

    公司是隸屬于中國航空工業集團的上市央企,1994年上市以來經歷四次戰略轉型,2016年以來逐步剝離房地產業務,聚焦機構物管業務,依靠央企資源和三大服務優勢塑造的良好口碑,實現規模穩健擴張。2006年以來物管營收連續12年正增長,營收占比由16%提升至2019H1的77%,在2017年超過房地產開發成為第一大營收來源。截至2019H1,物管業務覆蓋60余個城市,擁有項目613個,在管面積7634萬平,其中79%為機構物業。

    招商物業:雄厚資源優勢,住宅占比超六成,盈利能力改善中

    招商物業是央企招商局集團旗下物管公司,通過承接招商蛇口的開發項目,借力集團資源,在管面積穩健擴張。截至2019Q1,招商物業已進入48個城市,擁有項目528個,在管面積7082萬平,其中住宅占比65%。隨著招商物業由“成本中心”轉變為“利潤中心”,盈利能力存在改善空間。攜手招商物業,央企強強聯合公司股東中航國際控股擬向招商蛇口轉讓22.35%股份,同時公司擬發行股份購買招商物業100%股權。假設收購完成,公司行業地位將顯著提升,以2018年經營情況計算,項目數量達1009個,在管面積達1.22億平,規模翻番,營收躍居行業第三。此外,公司與招商物業的強強聯合有望打造物業管理行業的央企龍頭,強化資源優勢,護航多元業態發展。

    機構物管旗艦,首次覆蓋給予“買入”評級

    不考慮收購,公司房地產業務合理價值為33億元,物業管理業務合理價值為79-84億元,總合理價值為112-117億元,目標價16.80-17.50元;若考慮收購,公司合并后合理價值為170-182億元,備考目標價為16.04-17.20元。首次覆蓋,給予“買入”評級。

    風險提示:股權轉讓及收購存在不確定性,社保政策不確定性加劇人工成本上漲風險,剩余房地產項目減值風險。

機構:華泰證券股份有限公司



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